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這并非偶然的統一定價，而是上海中高端二手房業主在市場調整期的 “資產保衛戰”，背后折射出樓市 “核心硬挺、邊緣承壓” 的分化邏輯，以及買賣雙方話語權的結構性轉移。
一、事件核心事實：不是 “同盟”，卻達成了 “價格共識”
涉事小區為楊浦區新江灣城板塊的融信世紀江灣，5 套 93㎡三室兩廳房源統一掛牌 1460 萬，折合單價 15.7 萬 /㎡，另有 1 套同戶型掛 1470 萬，價格高度趨同。
小區 10 月掛牌均價 15.74 萬 /㎡，9 月實際成交均價僅 13.51 萬 /㎡，掛牌價較成交價虛高約 16%，存在明顯價差。
中介證實無正式 “價格同盟”，更多是后續業主參考首套掛牌價跟風定價，且部分業主仍愿意議價，價格偶有上下浮動。
小區核心稟賦突出：2018 年開盤均價 9.23 萬 /㎡，2022 年單價最高達 19.9 萬 /㎡，對口復旦二附校學區，緊鄰新江灣城濕地公園，屬板塊標桿次新房。
二、業主 “統一掛牌” 的三大底氣
1. 對抗降價踩踏的自保需求
上海二手房市場長期處于 “以價換量” 格局，高庫存下業主擔心率先降價引發連鎖反應，統一掛牌價成為避免資產縮水的被動選擇。
2. 稀缺資源支撐的價值自信
小區坐擁復旦二附校學區、9.45 平方公里原生濕地等稀缺配套，板塊連續兩年無新房供應，次新房源具備天然稀缺性。
3. 過往增值軌跡的心理錨點
小區開盤四年單價實現翻倍，即便當前市場調整，9-10 月仍有成交記錄，業主對核心資產的長期保值能力抱有預期。
三、市場現實：保價背后的三重壓力
1. 二手房市場 “量升價跌” 的大環境
上海二手房掛牌量已達 35.5 萬套，庫存消化周期升至 15 個月，11 月全市二手住宅均價 58932 元 /㎡，連續多周回落，議價空間保持高位。
新政后雖成交小幅回升（11 月前兩周同比漲 83%），但高價改善型房源流動性顯著下降，該小區 5 套統一掛牌房源近 30 天帶看量僅 0-2 次。
2. 新房對二手房的直接擠壓
小區直線 1.2 公里外的建發海宸項目，新房均價僅 11.5 萬 /㎡，較二手房單價低 26%，且房齡更新、戶型設計更貼合改善需求，形成明顯價格倒掛。
新政后上海新房市場 “高端與剛需兩頭熱”，9 月多宗 10 萬 + 豪宅開盤即售罄，購房者更傾向選擇高性價比新房，進一步分流二手房需求。
3. “價格同盟” 的天然脆弱性
蘇州、南京等地已有先例，業主集體抬價后因缺乏成交支撐，最終不得不回調價格。當前上海二手房買賣雙方博弈加劇，只要有 1-2 套房源降價成交，統一掛牌價就可能崩塌。